Управляющие компании начали работать в нашей стране уже почти десять лет назад. И до сих пор у собственников жилья нет четкого понимания, за что они вправе спрашивать с УК, а с чем придется мириться. Попытаемся разобраться в этом вопросе вместе с начальником отдела контроля по Западному управленческому округу Департамента государственного жилищного и строительного надзора Александром Чаловым.

1. На основании чего УК может приступить к управлению домом?

Собственники жилья в многоквартирном доме владеют и распоряжаются своим индивидуальным имуществом, то есть квартирой, а также частью общедомового имущества. Управляющая компания появляется, как только собственники на общем собрании решили выбрать именно такой вариант управления домом (есть еще ТСЖ и непосредственное управление, когда каждый собственник заключает договоры на все самостоятельно).

Александр Чалов: «Выбирать можно любую компанию Ревды. Не нравятся местные — приглашайте хоть из Екатеринбурга, хоть из Москвы. Договор управления заключается между УК и каждым собственником помещения в данном доме. Это гражданско-правовой документ, который определяет права и обязанности той или иной стороны. УК должна управлять домом в интересах собственников жилья, содержать общедомовое имущество в соответствии с требованием федерального законодательства».

2. Что такое общедомовое имущество?

Перечень большой, познакомиться можно в постановлении правительства РФ № 491 «Об утверждении Правил по содержанию мест общего пользования МКД». Если кратко, то это крыша, инженерные сети, подвалы, подъезды, стены, фасад, трубопроводы, канализационные стояки, стояки теплоснабжения, батареи в подъезде, водопроводные стояки. Балконные плиты — да, но при этом балконный козырек — уже частная собственность.

Александр Чалов: «Скажем, в доме произошла авария, начинаем разбираться: если стояк вышел из строя до первого отключающего устройства, виновата управляющая компания, и она несет ответственность за весь причиненный ущерб. Если после отключающего устройства, виноват собственник помещения. Все эти вопросы разрешаются в мировом суде».

3. Что должно быть указано в договоре?

Состав имущества жилого дома, его адрес, порядок расчета платы за содержание и ремонт, процедура предоставления коммунальных услуг и срок действия договора управления МКД: договор не может быть меньше одного года, максимальный срок — пять лет. Если УК была выбрана на конкурсной основе, то срок действия договора управления уменьшается до трех лет.
Условия договора управления одинаковы для всех собственников многоквартирного дома — как жилых, так и не жилых помещений. В документе обозначается срок, с которого УК начинает поставку коммунальных услуг собственникам помещений, ведением хозяйства и ремонтом дома (ст. 162 ЖК РФ). Необходимо внести в договор пункт, который обяжет УК предоставлять отчетность по управлению МКД.

4. За что УК несет ответственность?

Управляющая компания должна обеспечивать безопасность дома. Дважды в год осматривать имущество — перед отопительным сезоном и после него, а также при чрезвычайных ситуациях. Проводить текущий ремонт общего имущества МКД. Контролировать работу внутридомовых коммунальных сетей. Осуществлять уборку подъездов и содержать надлежащим образом придомовую территорию, если последняя является частью общего имущества дома. Контролировать эксплуатацию общедомовых счетчиков энергии.

Также компания должна бороться с задолженностями, организовать поставку всех ресурсов в дом — газа, водоснабжения, теплоснабжения, электричества, озеленять территорию, обеспечивать вывоз мусора.

Если хотите ознакомиться с более подробным перечнем обязанностей УК, загляните в статьи 161 и 162 Жилищного кодекса РФ.

5. Все перечисленные мероприятия оплачивают жители?

Да, для этого существует графа в квитанции «Содержание и ремонт жилфонда».

6. Как устанавливается тариф на эту статью?

Устанавливаться он должен на общем собрании собственников жилья (проводится не реже одного раза в год). На нем представители УК отчитываются в проделанной работе, понесенных расходах и делают свои предложения о внесении необходимых затрат в тариф на следующий календарный год. Плата за содержание и ремонт дома может быть равна муниципальной, может быть выше или ниже. В каждом доме она устанавливается индивидуально. Если на общем собрании собственники не приняли решения по утверждению тарифа на следующий период, то управляющая компания может пользоваться муниципальным тарифом, который устанавливает ОМС для муниципального жилищного фонда (ст. 158 ЖК РФ).

Александр Чалов: «В Ревде были случаи, когда собственники утверждали свой тариф, ниже муниципального. При этом УК «Антек» и «Комбытсервис» не соглашались. Около года шли судебные тяжбы. Сначала УК обжаловали наши предписания, затем обжаловали решения собственников помещений, но в результате пришлось применять тариф, установленный собственниками помещений. В течение года завершились судебные процессы, после чего уже каждый собственник подавал в суд на УК за то, что они пользовались их денежными средствами, а также подавали моральные иски. В результате чего собственникам помещений удалось поставить на место управляющие компании».

7. С тарифом разобрались. А какие требования предъявляются к поставляемым ресурсам?

Для того, чтобы поставлять тепло в дом, УК должна заключить договор на поставку тепловой энергии, воды, электроэнергии. Приобретенные ресурсы УК должна перераспределить по внутридомовым инженерным сетям и уже в качестве коммунальных услуг поставить собственникам.

Александр Чалов: «Тепловая энергия должна быть такой температуры, чтобы обеспечить показатели температуры воздуха внутри жилых помещений: в рядовых комнатах +20°С, в угловых +22°С, в ванных комнатах +24°С., на лестничных площадках +16°С. Это параметры для нашего региона.

Начало и конец отопительного сезона определяют собственники помещений. Например, стало относительно тепло в апреле — созывайте собрание, решайте закончить отопительный сезон досрочно и с этим решением идите в УК, которая должна отреагировать. Если собственники не определили начало или окончание отопительного периода, тогда органы местного самоуправления своим Постановлением определяют, когда начинать и завершать отопительный сезон на подведомственной территории.

8. На что чаще всего жалуются ревдинцы?

По словам Александра Чалова, собственники жилья жалуются на затопление подвалов либо канализационными водами внутридомовыми, либо наружной хозфекальной канализацией. Жалуются на то, что холодно в квартирах, когда идет заполнение внутридомовых систем. Жалуются на грязную воду, либо на недостаточное давление в сетях водоснабжения. Бывает, текут крыши, особенно весной, когда активно тает снег. Жалуются на не размещение информации УК на установленных Правительством РФ сайтах, а также на стендах в жилых домах.

9. За что могут оштрафовать УК?

За нарушение лицензионных требований. С 2015 года УК получают лицензии в Департаменте государственного жилищного и строительного надзора Свердловской области.

Александр Чалов: «Если УК выпускает квитанции по дому, которого нет в реестре его лицензии — сразу штраф. Если нарушает требования законодательства в части содержания и ремонта общедомового имущества, и мы это дело зафиксировали, тоже штраф. Причем для юридического лица штраф составляет от 250 до 300 тыс. рублей, на должностных лиц — от 30 до 50 тысяч рублей. Перечень грубых нарушений довольно большой и охватывает все сферы деятельности УК. Если у собственника появилась информация, что УК не выполняет условия договора, можно обратиться в Департамент, мы проверим информацию и примем меры.

Для чего мы здесь

Александр Чалов, начальник отдела контроля по Западному управленческому округу Департамента государственного жилищного и строительного надзора: 
— Люди до сих пор не могут отойти от понятий социалистической системы: делать им все должны за бесплатно, либо за плату, сравнимую с той, которая была в 80-е годы. Когда говорю, что они самостоятельно управляют своими жилым помещениями и общедомовой площадью своего МКД, удивляются и делают круглые глаза: «А вы тогда для чего здесь?» Начинаешь объяснять, что в соответствии с федеральным законом, мы контролируем техническую эксплуатацию жилищного фонда. Допустим, если вас затопило с крыши жилого дома, значит, общедомовое имущество не порядке, мы имеем право проверить его по вашему обращению. Но собственникам при этом я рекомендую обратиться в суд. А наша задача обязать УК отремонтировать крышу над вашей квартирой.

Ольга ВЕРТЛЮГОВА